Undang-undang baru memperluas perlindungan ekuitas wisma California menjadi $ 600.000

Posted on

Efektif Jumat, 1 Januari, Assembly Bill 1885 meningkatkan jumlah ekuitas rumah yang dilindungi dari kreditor, kemungkinan mencegah lebih banyak pemilik kehilangan rumah mereka dalam kebangkrutan.

Perlindungan wisma baru dimulai dari harga $ 300.000 dan batas maksimum $ 600.000. Pembebasan wisma sebelumnya berkisar dari $ 75.000 untuk lajang, $ 100.000 untuk pasangan yang sudah menikah dan $ 175.000 untuk manula dan orang cacat.

Undang-undang tersebut, yang mendasarkan pengecualian pada harga rata-rata tahunan suatu kabupaten untuk rumah keluarga tunggal, tidak mengutip sumber data yang akan menentukan baseline. Mulai Januari 2022, pengecualian akan menyesuaikan inflasi berdasarkan perubahan Indeks Harga Konsumen California.

Los Angeles dan Orange Counties yang berbiaya tinggi akan termasuk dalam batas ekuitas $ 600.000. Riverside County akan menjadi sekitar $ 400.000 dan San Bernardino County sekitar $ 340.000.

Ide besar di balik pembebasan wisma adalah untuk membantu pemilik rumah menjaga keamanan tempat tinggal utama mereka dengan menempatkannya di luar jangkauan konsekuensi kemalangan ekonomi.

Setelah mengajukan Bab 7 kebangkrutan untuk melepaskan hutang, wali amanat kebangkrutan yang ditunjuk pengadilan akan mengevaluasi nilai dolar dari aset debitur dan mencari tahu apa yang tersedia untuk melikuidasi dan membayar kreditor.

Katakanlah sebuah rumah di Los Angeles bernilai $ 1 juta. Hak gadai hipotek adalah $ 400.000 dengan ekuitas $ 600.000. Selama pembebasan wisma diajukan dan sebelum pengajuan kebangkrutan, rumah tersebut dilindungi dari kreditor. Rumah Anda dilindungi dari likuidasi oleh wali amanat Bab 7.

Ada lebih banyak rumus dalam sesuatu yang disebut “ekuitas yang dapat diwujudkan,” menurut pengacara kebangkrutan yang berbasis di Irvine, Michael Nicastro. Itu adalah nilai pasar wajar dikurangi 6-8% untuk biaya penjualan, setiap pajak keuntungan modal yang mungkin terhutang, hak gadai hipotek, dikurangi pembebasan wisma.

Misalnya, sebuah rumah di Orange County bernilai $ 1,2 juta dengan ekuitas $ 700.000 dan hak gadai hipotek $ 500.000. Dengan asumsi biaya penjualan 7% atau $ 84.000, pajak keuntungan modal $ 50.000, hak gadai hipotek $ 500.000, dan pembebasan wisma $ 600.000 ditambahkan hingga $ 1.234.000. Ekuitas rumah Anda dilindungi dari kreditor dan Anda tidak akan dipaksa untuk menjual rumah Anda.

Mari kita gunakan contoh yang sama seperti di atas tetapi hak gadai hipotek adalah $ 250.000, bukan $ 500.000. Dalam hal ini, ekuitas tambahan di luar perlindungan pembebasan wisma (biaya penjualan $ 84.000, keuntungan modal $ 50.000, hak gadai $ 250.000 ditambah ekuitas wisma $ 600.000) $ 1.200.000 dikurangi $ 984.000 atau $ 216.000 aset tambahan.

Dalam hal ini, wali amanat kemungkinan akan menjual rumah tersebut, menggunakan $ 216.000 untuk didistribusikan kepada kreditor. Jumlah homestead $ 600.000 harus diinvestasikan kembali ke wisma lain (tempat tinggal utama) dalam waktu enam bulan menurut Nicastro.

Beberapa pemberi pinjaman hipotek akan mempertimbangkan hipotek pembelian baru untuk peminjam satu hari setelah pembebasan kebangkrutan. Katakanlah seorang peminjam memiliki $ 600.000 dari wali kebangkrutan dan menginginkan rumah senilai $ 900.000 setelah dipaksa untuk menjual rumah senilai $ 1,2 juta. Jika pembeli memiliki cerita yang kredibel dan dapat didokumentasikan di balik kesengsaraan finansial tersebut, pinjaman mungkin akan disetujui.

Sembilan puluh lima persen dari pemilik rumah tidak mengajukan Deklarasi Homestead, menurut Glenn Awerkamp, ​​manajer judul di Lawyers Title.

Perubahan awal bentuk kepemilikan mungkin menyiratkan wisma tetapi jangan mengambil risiko, kata Nicastro. Ajukan formulir sendiri.

Anda bisa mendapatkan formulir itu dari perusahaan lokal. Ini harus diaktakan dan dicatat di kantor perekam daerah Anda agar valid. Tidak termasuk biaya notaris, Kantor Perekam Panitera Orange County memperkirakan biayanya antara $ 85 hingga $ 88.

Pengacara kebangkrutan yang berbasis di tepi sungai Scott Talkov melihat peningkatan pembebasan wisma sebagai pemberian kepada debitur dan pemilik rumah, dan kerugian besar bagi kreditor.

“Debitur sekarang bisa menjual semua asetnya sebelum pailit, membayar cicilannya selama ekuitasnya tidak melebihi jumlah yang dibebaskan, dan bangkrut atas sisa utangnya,” katanya. “Strategi ini dikenal sebagai perencanaan pembebasan, di mana debitur mengubah aset non-pengecualian menjadi aset yang dikecualikan. Ini akan menjadi lebih luas karena ekuitas rumah menjadi celengan yang dilindungi pemerintah yang tidak dapat disentuh oleh kreditor. “

Saran saya untuk Anda: Carilah panduan hukum dengan pengacara kebangkrutan sebelum Anda menempuh jalan ini.

Tarif hipotek

Berita tingkat Freddie Mac: Suku bunga tetap 15 tahun rata-rata 2,17%, rekor terendah ke-11, dan dua basis poin lebih rendah dari minggu lalu. Suku bunga tetap 30 tahun rata-rata 2,67%, naik satu basis poin dari minggu lalu.

Asosiasi Bankir Hipotek ditutup dan tidak melaporkan volume aplikasi pinjaman minggu ini.

Intinya: Dengan asumsi peminjam mendapatkan rata-rata suku bunga tetap 30 tahun dengan pinjaman sebesar $ 548.250, pembayaran tahun lalu adalah $ 315 yang luar biasa lebih banyak daripada pembayaran minggu ini sebesar $ 2.215.

Apa yang saya lihat: Secara lokal, peminjam yang memenuhi syarat bisa mendapatkan hipotek suku bunga tetap berikut dengan biaya 1 poin: FHA 30 tahun sebesar 2,25%, konvensional 15 tahun sebesar 1,99%, konvensional 30 tahun sebesar 2,375%, 15- tahun saldo tinggi konvensional ($ 548.251 sampai $ 822.375) sebesar 1,99%, saldo tinggi konvensional 30 tahun sebesar 2,375% dan jumbo 30 tahun tetap pada 2,75%.

Catatan: Pinjaman yang sesuai dengan FHA selama 30 tahun dibatasi pada pinjaman sebesar $ 477.250 di Inland Empire dan $ 548.250 di LA dan kabupaten Orange.

Program pinjaman penangkap mata minggu ini: A 15 tahun, tetap pada 2,25% tanpa biaya.

Jeff Lazerson adalah broker hipotek. Dia bisa dihubungi di 949-334-2424 atau [email protected] Situsnya adalah mortgagegrader.com.