Aplikasi melonjak untuk hipotek 15 tahun karena suku bunga anjlok

Lewis dan Dawn Rose telah memiliki rumah Anaheim mereka selama 35 tahun.

Tingkat hipotek 30 tahun mereka saat ini adalah 4,25%. Mereka memiliki rumah kedua di Arizona dengan tingkat bunga 3,5%.

Saat suku bunga hipotek terus turun drastis, The Roses mengambil kesempatan untuk mempersingkat jangka waktu hipotek mereka menjadi 15 tahun, menurunkan suku bunga mereka menjadi 2,125% dan menarik uang tunai untuk melunasi rumah liburan Arizona mereka.

“Saya gugup untuk kembali ke hipotek 30 tahun,” kata Lewis. “Tarifnya semurah mungkin, namun juga menghemat biaya dengan menempatkan dua pinjaman menjadi satu.”

The Roses adalah bagian dari lonjakan jumlah peminjam yang mengajukan untuk melunasi rumah mereka dalam 15 tahun, bukan 30 tahun.

Dan kenapa tidak?

Minggu ini, Freddie Mac mengumumkan rekor terendah ke-14 sejak Juli untuk 15 tahun tetap di 2,16%. Tarif 15 tahun Freddie adalah 3,99% pada 3 Januari 2019. Itu adalah penurunan yang mengejutkan sebesar 46% dalam dua tahun yang singkat.

Jumlah pinjaman sesuai maksimum hari ini sebesar $ 548.250 akan memiliki pembayaran $ 3.569 berdasarkan tingkat 2,16% saat ini.

Bandingkan itu dengan pembayaran $ 4.053 pada tingkat 3,99% dua tahun yang lalu. Itu memotong hampir $ 500, atau sekitar 12%, dari pembayaran karena uang hipotek jauh lebih murah hari ini.

Grafik Freddie menunjukkan 30 tahun tetap di 4,51% pada 3 Januari 2019, dibandingkan dengan 2,65% minggu ini, rekor terendah ke-17 sejak Maret.

Pembayaran 30 tahun untuk $ 548.250 yang sama sebesar 4,51% dari dua tahun lalu akan menjadi $ 2.781. Pembayaran tingkat bunga tetap Freddie 15 tahun hari ini sebesar 2,16% hanya $ 788 lebih tinggi daripada pembayaran 30 tahun dua tahun lalu, tetapi pesta pembakaran hipotek Anda datang bertahun-tahun lebih cepat.

Keuntungan lain dari tetap 15 tahun adalah menambah ekuitas jauh lebih cepat daripada tetap 30 tahun.

Misalkan rumah Anda bernilai $ 1 juta dan Anda memiliki saldo $ 548.250.

Dengan asumsi Anda mendapat pinjaman $ 548.250 baru selama 15 tahun sebesar 2,16%, 180 pembayaran Anda akan berjumlah $ 642.343. Kurang dari 15%, atau $ 94.093, akan menjadi bunga.

Sebaliknya, pembayaran 360 Anda selama 30 tahun tetap pada 2,65% akan berjumlah $ 795,330, di mana $ 247,080, atau sekitar 31% adalah bunga.

Dengan asumsi pembayaran rutin selama 15 tahun tetap, dalam 15 tahun yang singkat, Anda akan memiliki ekuitas rumah senilai $ 1 juta tanpa pembayaran rumah lagi.

Kelemahan dari 15 tahun tetap jelas adalah pembayaran yang lebih tinggi dan persyaratan kualifikasi persetujuan pinjaman yang lebih ketat. Anda mungkin tidak mampu membeli jangka pendek.

Jika Anda bangun di malam hari karena khawatir tentang penganggaran ini, jangan lakukan itu.

Kelemahan potensial lainnya adalah biaya peluang. Bisakah Anda memanfaatkan uang Anda dan menghasilkan lebih banyak dengan berinvestasi pada hal lain?

Harga lokal termurah yang bisa saya temukan untuk 15 tahun tetap adalah 1,75% dengan 2 poin untuk pinjaman pembelian dan 2,5 poin untuk membiayai kembali hipotek yang ada. Perbaikan 30 tahun termurah yang dapat saya temukan adalah 2,25%, tetapi dengan poin yang sedikit lebih rendah.

Apakah Anda membayar poin untuk menurunkan tarif lebih jauh?

Melihat suku bunga 1,99% untuk hipotek 30 tahun, bukan 2,25%, pasti dapat membuat Anda merasa baik. Tapi apakah matematika itu masuk akal?

Membayar poin untuk menurunkan suku bunga hipotek Anda hanya membayar bunga di muka. Pikirkan tentang jungkat-jungkit. Semakin rendah tingkatnya, semakin banyak biaya penyelesaian hipotek. Semakin tinggi tarifnya, semakin sedikit biayanya.

Jika Anda akan mempertahankan rumah selama tiga tahun atau kurang, hampir tidak masuk akal untuk membayar poin untuk membeli harga turun.

Cara terbaik untuk menyerang ini adalah meminta pencetus pinjaman hipotek Anda menyusun spreadsheet pembayaran dan poin untuk Anda pertimbangkan untuk menampilkan berbagai tarif dengan biaya poin yang menyertainya. Melihat biaya buydown dibandingkan dengan tabungan pembayaran dan jumlah bulan untuk mencapai titik impas bisa menjadi katarsis.

Berita tingkat Freddie Mac: Suku bunga tetap 15 tahun rata-rata 2,16%, rekor terendah ke-14, dan satu basis poin lebih rendah dari minggu lalu. Suku bunga tetap 30 tahun rata-rata 2,65%, rekor terendah ke-17, dan turun dua basis poin dari minggu lalu.

Asosiasi Bankir Hipotek melaporkan penurunan 4.2% dalam volume aplikasi pinjaman dari dua minggu lalu.

Intinya: Dengan asumsi peminjam mendapatkan rata-rata suku bunga tetap 30 tahun dengan pinjaman sebesar $ 548.250, pembayaran tahun lalu adalah $ 296 lebih banyak daripada pembayaran minggu ini sebesar $ 2.209.

Apa yang saya lihat: Secara lokal, peminjam yang memenuhi syarat bisa mendapatkan hipotek suku bunga tetap berikut dengan biaya 1 poin: FHA 30 tahun sebesar 1,875%, konvensional 15 tahun sebesar 1,875%, konvensional 30 tahun sebesar 2,375%, 15- tahun saldo tinggi konvensional ($ 548.251 hingga $ 822.375) sebesar 2%, saldo tinggi konvensional 30 tahun sebesar 2,5%, dan saldo tinggi 30 tahun tetap sebesar 2,875%.

Pinjaman penangkap mata minggu ini: A 15 tahun, tetap pada 2,125% tanpa poin.

Jeff Lazerson adalah broker hipotek. Dia bisa dihubungi di 949-334-2424 atau jlazerson@mortgagegrader.com. Situsnya adalah www.mortgagegrader.com.

Tarif murah mendorong keterjangkauan rumah AS ke level terendah 12 tahun

Suku bunga hipotek yang mencapai rekor rendah seharusnya memudahkan pembeli rumah. Sebaliknya, mereka membantu mendorong keterjangkauan ke level terendah 12 tahun.

Pembeli pada kuartal keempat perlu menghabiskan hampir 30% dari upah rata-rata untuk membeli rumah biasa, bagian terbesar untuk periode tiga bulan sejak 2008, menurut angka awal dari Attom Data Solutions. Biaya pinjaman yang rendah, sekarang di bawah 3% untuk pinjaman 30 tahun, telah memicu kegilaan membeli, menaikkan harga di seluruh negeri karena pembeli bersaing untuk mendapatkan persediaan yang menyusut.

Selama pandemi, harga telah meningkat lebih cepat daripada pendapatan, melonjak dua digit di 79% dari 499 kabupaten yang termasuk dalam laporan tersebut. Lebih dari setengah dari kabupaten tersebut sekarang kurang terjangkau dibandingkan rata-rata historis mereka, kata Attom dalam sebuah laporan Kamis.

Suku bunga hipotek berakhir 2020 mendekati rekor terendah, dengan rata-rata pinjaman 30 tahun pada 2,67%, kata Freddie Mac.

“Masa depan tetap sepenuhnya tidak pasti dan keterjangkauan dapat berayun kembali ke wilayah positif,” kata Todd Teta, kepala bagian produk di Attom. “Tapi, untuk saat ini, semuanya berjalan ke arah yang salah untuk pembeli.”

Undang-undang baru memperluas perlindungan ekuitas wisma California menjadi $ 600.000

Efektif Jumat, 1 Januari, Assembly Bill 1885 meningkatkan jumlah ekuitas rumah yang dilindungi dari kreditor, kemungkinan mencegah lebih banyak pemilik kehilangan rumah mereka dalam kebangkrutan.

Perlindungan wisma baru dimulai dari harga $ 300.000 dan batas maksimum $ 600.000. Pembebasan wisma sebelumnya berkisar dari $ 75.000 untuk lajang, $ 100.000 untuk pasangan yang sudah menikah dan $ 175.000 untuk manula dan orang cacat.

Undang-undang tersebut, yang mendasarkan pengecualian pada harga rata-rata tahunan suatu kabupaten untuk rumah keluarga tunggal, tidak mengutip sumber data yang akan menentukan baseline. Mulai Januari 2022, pengecualian akan menyesuaikan inflasi berdasarkan perubahan Indeks Harga Konsumen California.

Los Angeles dan Orange Counties yang berbiaya tinggi akan termasuk dalam batas ekuitas $ 600.000. Riverside County akan menjadi sekitar $ 400.000 dan San Bernardino County sekitar $ 340.000.

Ide besar di balik pembebasan wisma adalah untuk membantu pemilik rumah menjaga keamanan tempat tinggal utama mereka dengan menempatkannya di luar jangkauan konsekuensi kemalangan ekonomi.

Setelah mengajukan Bab 7 kebangkrutan untuk melepaskan hutang, wali amanat kebangkrutan yang ditunjuk pengadilan akan mengevaluasi nilai dolar dari aset debitur dan mencari tahu apa yang tersedia untuk melikuidasi dan membayar kreditor.

Katakanlah sebuah rumah di Los Angeles bernilai $ 1 juta. Hak gadai hipotek adalah $ 400.000 dengan ekuitas $ 600.000. Selama pembebasan wisma diajukan dan sebelum pengajuan kebangkrutan, rumah tersebut dilindungi dari kreditor. Rumah Anda dilindungi dari likuidasi oleh wali amanat Bab 7.

Ada lebih banyak rumus dalam sesuatu yang disebut “ekuitas yang dapat diwujudkan,” menurut pengacara kebangkrutan yang berbasis di Irvine, Michael Nicastro. Itu adalah nilai pasar wajar dikurangi 6-8% untuk biaya penjualan, setiap pajak keuntungan modal yang mungkin terhutang, hak gadai hipotek, dikurangi pembebasan wisma.

Misalnya, sebuah rumah di Orange County bernilai $ 1,2 juta dengan ekuitas $ 700.000 dan hak gadai hipotek $ 500.000. Dengan asumsi biaya penjualan 7% atau $ 84.000, pajak keuntungan modal $ 50.000, hak gadai hipotek $ 500.000, dan pembebasan wisma $ 600.000 ditambahkan hingga $ 1.234.000. Ekuitas rumah Anda dilindungi dari kreditor dan Anda tidak akan dipaksa untuk menjual rumah Anda.

Mari kita gunakan contoh yang sama seperti di atas tetapi hak gadai hipotek adalah $ 250.000, bukan $ 500.000. Dalam hal ini, ekuitas tambahan di luar perlindungan pembebasan wisma (biaya penjualan $ 84.000, keuntungan modal $ 50.000, hak gadai $ 250.000 ditambah ekuitas wisma $ 600.000) $ 1.200.000 dikurangi $ 984.000 atau $ 216.000 aset tambahan.

Dalam hal ini, wali amanat kemungkinan akan menjual rumah tersebut, menggunakan $ 216.000 untuk didistribusikan kepada kreditor. Jumlah homestead $ 600.000 harus diinvestasikan kembali ke wisma lain (tempat tinggal utama) dalam waktu enam bulan menurut Nicastro.

Beberapa pemberi pinjaman hipotek akan mempertimbangkan hipotek pembelian baru untuk peminjam satu hari setelah pembebasan kebangkrutan. Katakanlah seorang peminjam memiliki $ 600.000 dari wali kebangkrutan dan menginginkan rumah senilai $ 900.000 setelah dipaksa untuk menjual rumah senilai $ 1,2 juta. Jika pembeli memiliki cerita yang kredibel dan dapat didokumentasikan di balik kesengsaraan finansial tersebut, pinjaman mungkin akan disetujui.

Sembilan puluh lima persen dari pemilik rumah tidak mengajukan Deklarasi Homestead, menurut Glenn Awerkamp, ​​manajer judul di Lawyers Title.

Perubahan awal bentuk kepemilikan mungkin menyiratkan wisma tetapi jangan mengambil risiko, kata Nicastro. Ajukan formulir sendiri.

Anda bisa mendapatkan formulir itu dari perusahaan lokal. Ini harus diaktakan dan dicatat di kantor perekam daerah Anda agar valid. Tidak termasuk biaya notaris, Kantor Perekam Panitera Orange County memperkirakan biayanya antara $ 85 hingga $ 88.

Pengacara kebangkrutan yang berbasis di tepi sungai Scott Talkov melihat peningkatan pembebasan wisma sebagai pemberian kepada debitur dan pemilik rumah, dan kerugian besar bagi kreditor.

“Debitur sekarang bisa menjual semua asetnya sebelum pailit, membayar cicilannya selama ekuitasnya tidak melebihi jumlah yang dibebaskan, dan bangkrut atas sisa utangnya,” katanya. “Strategi ini dikenal sebagai perencanaan pembebasan, di mana debitur mengubah aset non-pengecualian menjadi aset yang dikecualikan. Ini akan menjadi lebih luas karena ekuitas rumah menjadi celengan yang dilindungi pemerintah yang tidak dapat disentuh oleh kreditor. “

Saran saya untuk Anda: Carilah panduan hukum dengan pengacara kebangkrutan sebelum Anda menempuh jalan ini.

Tarif hipotek

Berita tingkat Freddie Mac: Suku bunga tetap 15 tahun rata-rata 2,17%, rekor terendah ke-11, dan dua basis poin lebih rendah dari minggu lalu. Suku bunga tetap 30 tahun rata-rata 2,67%, naik satu basis poin dari minggu lalu.

Asosiasi Bankir Hipotek ditutup dan tidak melaporkan volume aplikasi pinjaman minggu ini.

Intinya: Dengan asumsi peminjam mendapatkan rata-rata suku bunga tetap 30 tahun dengan pinjaman sebesar $ 548.250, pembayaran tahun lalu adalah $ 315 yang luar biasa lebih banyak daripada pembayaran minggu ini sebesar $ 2.215.

Apa yang saya lihat: Secara lokal, peminjam yang memenuhi syarat bisa mendapatkan hipotek suku bunga tetap berikut dengan biaya 1 poin: FHA 30 tahun sebesar 2,25%, konvensional 15 tahun sebesar 1,99%, konvensional 30 tahun sebesar 2,375%, 15- tahun saldo tinggi konvensional ($ 548.251 sampai $ 822.375) sebesar 1,99%, saldo tinggi konvensional 30 tahun sebesar 2,375% dan jumbo 30 tahun tetap pada 2,75%.

Catatan: Pinjaman yang sesuai dengan FHA selama 30 tahun dibatasi pada pinjaman sebesar $ 477.250 di Inland Empire dan $ 548.250 di LA dan kabupaten Orange.

Program pinjaman penangkap mata minggu ini: A 15 tahun, tetap pada 2,25% tanpa biaya.

Jeff Lazerson adalah broker hipotek. Dia bisa dihubungi di 949-334-2424 atau jlazerson@mortgagegrader.com. Situsnya adalah mortgagegrader.com.