Lewis dan Dawn Rose telah memiliki rumah Anaheim mereka selama 35 tahun.
Tingkat hipotek 30 tahun mereka saat ini adalah 4,25%. Mereka memiliki rumah kedua di Arizona dengan tingkat bunga 3,5%.
Saat suku bunga hipotek terus turun drastis, The Roses mengambil kesempatan untuk mempersingkat jangka waktu hipotek mereka menjadi 15 tahun, menurunkan suku bunga mereka menjadi 2,125% dan menarik uang tunai untuk melunasi rumah liburan Arizona mereka.
“Saya gugup untuk kembali ke hipotek 30 tahun,” kata Lewis. “Tarifnya semurah mungkin, namun juga menghemat biaya dengan menempatkan dua pinjaman menjadi satu.”
The Roses adalah bagian dari lonjakan jumlah peminjam yang mengajukan untuk melunasi rumah mereka dalam 15 tahun, bukan 30 tahun.
Dan kenapa tidak?
Minggu ini, Freddie Mac mengumumkan rekor terendah ke-14 sejak Juli untuk 15 tahun tetap di 2,16%. Tarif 15 tahun Freddie adalah 3,99% pada 3 Januari 2019. Itu adalah penurunan yang mengejutkan sebesar 46% dalam dua tahun yang singkat.
Jumlah pinjaman sesuai maksimum hari ini sebesar $ 548.250 akan memiliki pembayaran $ 3.569 berdasarkan tingkat 2,16% saat ini.
Bandingkan itu dengan pembayaran $ 4.053 pada tingkat 3,99% dua tahun yang lalu. Itu memotong hampir $ 500, atau sekitar 12%, dari pembayaran karena uang hipotek jauh lebih murah hari ini.
Grafik Freddie menunjukkan 30 tahun tetap di 4,51% pada 3 Januari 2019, dibandingkan dengan 2,65% minggu ini, rekor terendah ke-17 sejak Maret.
Pembayaran 30 tahun untuk $ 548.250 yang sama sebesar 4,51% dari dua tahun lalu akan menjadi $ 2.781. Pembayaran tingkat bunga tetap Freddie 15 tahun hari ini sebesar 2,16% hanya $ 788 lebih tinggi daripada pembayaran 30 tahun dua tahun lalu, tetapi pesta pembakaran hipotek Anda datang bertahun-tahun lebih cepat.
Keuntungan lain dari tetap 15 tahun adalah menambah ekuitas jauh lebih cepat daripada tetap 30 tahun.
Misalkan rumah Anda bernilai $ 1 juta dan Anda memiliki saldo $ 548.250.
Dengan asumsi Anda mendapat pinjaman $ 548.250 baru selama 15 tahun sebesar 2,16%, 180 pembayaran Anda akan berjumlah $ 642.343. Kurang dari 15%, atau $ 94.093, akan menjadi bunga.
Sebaliknya, pembayaran 360 Anda selama 30 tahun tetap pada 2,65% akan berjumlah $ 795,330, di mana $ 247,080, atau sekitar 31% adalah bunga.
Dengan asumsi pembayaran rutin selama 15 tahun tetap, dalam 15 tahun yang singkat, Anda akan memiliki ekuitas rumah senilai $ 1 juta tanpa pembayaran rumah lagi.
Kelemahan dari 15 tahun tetap jelas adalah pembayaran yang lebih tinggi dan persyaratan kualifikasi persetujuan pinjaman yang lebih ketat. Anda mungkin tidak mampu membeli jangka pendek.
Jika Anda bangun di malam hari karena khawatir tentang penganggaran ini, jangan lakukan itu.
Kelemahan potensial lainnya adalah biaya peluang. Bisakah Anda memanfaatkan uang Anda dan menghasilkan lebih banyak dengan berinvestasi pada hal lain?
Harga lokal termurah yang bisa saya temukan untuk 15 tahun tetap adalah 1,75% dengan 2 poin untuk pinjaman pembelian dan 2,5 poin untuk membiayai kembali hipotek yang ada. Perbaikan 30 tahun termurah yang dapat saya temukan adalah 2,25%, tetapi dengan poin yang sedikit lebih rendah.
Apakah Anda membayar poin untuk menurunkan tarif lebih jauh?
Melihat suku bunga 1,99% untuk hipotek 30 tahun, bukan 2,25%, pasti dapat membuat Anda merasa baik. Tapi apakah matematika itu masuk akal?
Membayar poin untuk menurunkan suku bunga hipotek Anda hanya membayar bunga di muka. Pikirkan tentang jungkat-jungkit. Semakin rendah tingkatnya, semakin banyak biaya penyelesaian hipotek. Semakin tinggi tarifnya, semakin sedikit biayanya.
Jika Anda akan mempertahankan rumah selama tiga tahun atau kurang, hampir tidak masuk akal untuk membayar poin untuk membeli harga turun.
Cara terbaik untuk menyerang ini adalah meminta pencetus pinjaman hipotek Anda menyusun spreadsheet pembayaran dan poin untuk Anda pertimbangkan untuk menampilkan berbagai tarif dengan biaya poin yang menyertainya. Melihat biaya buydown dibandingkan dengan tabungan pembayaran dan jumlah bulan untuk mencapai titik impas bisa menjadi katarsis.
Berita tingkat Freddie Mac: Suku bunga tetap 15 tahun rata-rata 2,16%, rekor terendah ke-14, dan satu basis poin lebih rendah dari minggu lalu. Suku bunga tetap 30 tahun rata-rata 2,65%, rekor terendah ke-17, dan turun dua basis poin dari minggu lalu.
Asosiasi Bankir Hipotek melaporkan penurunan 4.2% dalam volume aplikasi pinjaman dari dua minggu lalu.
Intinya: Dengan asumsi peminjam mendapatkan rata-rata suku bunga tetap 30 tahun dengan pinjaman sebesar $ 548.250, pembayaran tahun lalu adalah $ 296 lebih banyak daripada pembayaran minggu ini sebesar $ 2.209.
Apa yang saya lihat: Secara lokal, peminjam yang memenuhi syarat bisa mendapatkan hipotek suku bunga tetap berikut dengan biaya 1 poin: FHA 30 tahun sebesar 1,875%, konvensional 15 tahun sebesar 1,875%, konvensional 30 tahun sebesar 2,375%, 15- tahun saldo tinggi konvensional ($ 548.251 hingga $ 822.375) sebesar 2%, saldo tinggi konvensional 30 tahun sebesar 2,5%, dan saldo tinggi 30 tahun tetap sebesar 2,875%.
Pinjaman penangkap mata minggu ini: A 15 tahun, tetap pada 2,125% tanpa poin.
Jeff Lazerson adalah broker hipotek. Dia bisa dihubungi di 949-334-2424 atau jlazerson@mortgagegrader.com. Situsnya adalah www.mortgagegrader.com.
