Category: commercial real estate

T&J: Bagaimana mal menjadi pusat multi-guna karena COVID-19 mempercepat kematiannya

Sebuah mal tidak dapat tertular virus, tetapi COVID-19 masih dapat membunuh ratusan pusat perbelanjaan AS jika tingkat kekosongan terus meningkat, sebuah laporan baru-baru ini oleh Barclays Investment Bank.

“Pengecer telah kehilangan lalu lintas pejalan kaki selama bertahun-tahun karena e-commerce mengambil bagian penjualan yang meningkat,” lapor Barclays. “COVID-19 telah mempercepat tren ini dengan tajam.”

Lima belas persen toko mal telah tutup tahun ini, kata laporan itu. Jika tren itu terus berlanjut, 15-17% mal akan gagal dan mungkin perlu dibangun kembali untuk penggunaan lain.

Dan penggunaan yang paling mungkin – seperti gudang perumahan atau e-commerce dengan kepadatan rendah – tidak akan seberharga mal sebelumnya, yang memengaruhi pendapatan pemerintah daerah.

Kami bertanya kepada konsultan ritel Greg Stoffel bagaimana tren tersebut terjadi di California Selatan.

T: Apa yang terjadi pada mal hantu setelah pembelanja menghilang?

SEBUAH: Dalam banyak kasus, mal-mal ini terletak di lokasi yang buruk, di luar arus utama, dan seiring waktu telah menyerah ke pusat-pusat yang lokasinya lebih baik dan memiliki toko, restoran, dan tempat berlabuh yang lebih berkualitas.

Bahkan sebelum COVID-19, dan sebelum belanja online menjadi terkenal, terdapat terlalu banyak pusat perbelanjaan dari segala jenis relatif terhadap daya beli yang sebenarnya di sebagian besar wilayah pasar. Seiring waktu, banyak dari pusat-pusat ini cenderung kehilangan penyewa berkualitas dan menggantinya dengan penyewa yang tidak memiliki kemampuan untuk menghasilkan lalu lintas pelanggan.

T: Mal California Selatan apa yang sudah atau sedang dibangun kembali?

SEBUAH: Indio Fashion Mall, Hawthorne Plaza Mall, Carousel Mall di San Bernardino, Mal Quad dan Whittwood di Whittier, Laguna Hills Mall (yang diubah namanya menjadi Village at Laguna Hills), Valley Plaza di North Hollywood, The City Shopping Center di Orange (yang menjadi The Block at Orange dan kemudian ditempatkan kembali sebagai The Outlets at Orange), dan Riverside Plaza.

T: Bagaimana mereka digunakan kembali?

SEBUAH: Sebagian besar pemilik dan calon pengembang melihat kombinasi penggunaan non-ritel. Ini termasuk perumahan, kantor, pengembangan serba guna, pusat pemenuhan, dll., Yang mencakup sedikit hal seperti ritel, makan, dan hiburan.

Contoh yang bagus adalah Pusat Kota Westminster di Westminster, Colorado. Apa yang dulunya adalah mal hantu sebagian besar dibongkar dan sekarang sedang dikembangkan kembali sebagai pusat kota serba guna dengan perumahan, hotel dan kantor dengan tempat makan, hiburan dan ritel di lantai dasar.

T: Bagaimana mal yang dibangun kembali di wilayah kami digunakan kembali?

SEBUAH: Desa di Bukit Laguna (singkatnya disebut Lima Lagunas) akan menjadi yang paling dramatis. Perpaduan tersebut akan mencakup hotel, ruang kantor, apartemen dan ritel dan ruang makan dan bioskop besar (tergantung pada masa depan pemutaran film).

Hawthorne Plaza ditutup pada tahun 1999 dan masih kosong. Berbagai rencana telah diusulkan untuk properti itu tetapi sejauh ini tidak ada yang terjadi.

Riverside Plaza awalnya merupakan pusat terbuka yang direnovasi menjadi pusat tertutup. Karena penutupan toko serba ada, pusat itu direnovasi menjadi pusat terbuka lagi. Hari ini memiliki Trader Joe’s, Vons Grocery, Regal Cinemas, Nordstrom Rack dan beberapa restoran.

T: Mal California Selatan mana yang paling berisiko tutup karena COVID-19?

SEBUAH: Saya tidak yakin mal mana pun akan tutup hanya karena dampak COVID-19. Pandemi dapat mempercepat kehancuran satu atau dua pusat, tetapi kemungkinan sudah ada masalah dalam menghasilkan penjualan yang memadai.

Gregory Stoffel adalah analis ritel yang menghabiskan waktu bertahun-tahun menganalisis mal di California. (Atas kebaikan Stoffel)

T: Barclays mengatakan beberapa perkembangan baru tidak seberharga mal, dengan valuasi turun 60-90%. Apakah itu masalahnya di sini?

SEBUAH: Jika mal yang buruk tidak dapat dibangun kembali dengan campuran penggunaan, ya nilai propertinya akan menurun.

Penurunan ini kemungkinan besar sudah dalam proses dengan penurunan penjualan kena pajak karena perubahan preferensi konsumen dan pola patronase. Kota-kota berusaha mempertahankan penjualan kena pajak apa pun yang dapat dihasilkan dan terkadang memiliki gagasan yang tidak realistis tentang apa yang dapat dihasilkan properti di masa depan.

T: Melihat 10 hingga 20 tahun ke depan, apakah mal seperti South Coast Plaza, Fashion Island, Beverly Centre, dan Ontario Mills masih ada? Jika ya, apa bedanya dengan hari ini?

SEBUAH: Sebagian besar mal perlu mengurangi ruang ritel mereka karena pola belanja pelanggan terus berkembang. Akan ada lebih banyak pengalaman premium serta barang dagangan unik.

Generasi millennial akan menjadi lebih tua dan pelanggan Gen Z akan memiliki pengaruh besar dalam tren belanja, makan, dan hiburan.

Mal-mal utama yang lebih besar dan berlokasi strategis akan mengubah campuran penyewa mereka dari waktu ke waktu untuk menyertakan jenis penyewa yang lebih beragam. Ini akan terus mengorbankan pusat kualitas yang lebih rendah.

Pusat-pusat seperti Fashion Island dan Irvine Spectrum Center harus dapat berkembang karena mereka menawarkan lingkungan luar ruangan dan memiliki kemampuan untuk menawarkan beragam pengalaman otentik dan interaksi sosial.

Pusat tertutup kelas atas yang lebih besar seperti South Coast Plaza dan Beverly Center kemungkinan akan perlu mengurangi jejak ritel mereka dari waktu ke waktu karena pengecer kelas atas mengembangkan model bisnis mereka untuk menggabungkan ritel online dan di dalam toko.

GREG STOFFEL

  • Judul: Kepala Sekolah
  • Organisasi: Stoffel & Associates
  • Tempat tinggal: Temecula
  • Pendidikan: Sarjana komunikasi, Cal State Fullerton
  • Pengalaman sebelumnya: Konsultasi pada proyek ritel / makan / hiburan sejak 1988, mengerjakan lebih dari 90 pembangunan yang direncanakan, kota besar dan kecil, serta lebih dari 400 proyek ritel, makan dan hiburan individu di seluruh AS. Beberapa proyek terkenalnya termasuk Pusat Kota Disney, Irvine Spectrum Center, Fashion Island, dan CityWalk.

LIMA FAKTA TENTANG GREG STOFFEL

  1. Menikah selama 40 tahun, dengan dua anak dan dua cucu
  2. Baru-baru ini dipindahkan ke negara anggur Temecula setelah 30 tahun di Irvine
  3. Suka golf, mendaki, memancing, bepergian, mengerjakan perbaikan rumah, dan menghabiskan waktu bersama keluarga dan teman.
  4. Dia adalah pesaing berat di golf, cornhole, dart, tapal kuda, dan kartu.
  5. Dia telah merenovasi beberapa dapur, kamar mandi dan baru-baru ini merenovasi wisma tamu.

6 bukan pemula untuk transaksi real estat komersial

Transaksi real estat komersial, mirip dengan tarian, membawa dua orang ke tango.

Dalam kasus sewa, penyewa dan pemilik sering disebut penyewa dan penyewa. Ketika pembelian bangunan dipertimbangkan, pembeli dan penjual saling berhadapan. Kebiasaan di keduanya adalah negosiasi yang mendahului kesepakatan – dokumen sewa atau kontrak pembelian dan penjualan.

Diuraikan dalam sebagian besar negosiasi adalah serangkaian poin kesepakatan – harga, jangka waktu, konsesi, dan sejenisnya. Umumnya, kedua sisi lorong memiliki perwakilan – seorang profesional real estat komersial atau pengacara real estat.

Bergantung pada pertimbangan dolar, kedua panggilan dapat digunakan. Seringkali, garis besar diajukan oleh broker dan disetujui oleh kedua belah pihak, kemudian pengacara menyesuaikan bahasanya. Ketika kesepakatan terjadi, itu adalah hal yang indah. Namun, ada beberapa permintaan yang mencegah lepas landas.

Beberapa momen “Houston, kami punya masalah” tercantum di bawah ini.

Klausul penghentian. Kadang-kadang dalam perjanjian sewa – terutama dengan perusahaan besar – ketentuan “memilih keluar” diminta. Sederhananya, ini memberi penyewa hak untuk mengakhiri sewa mereka sebelum berakhir. Fleksibilitas – jika ruangannya terlalu besar atau melebihi kapasitas – umumnya adalah alasannya. Tapi ini mendatangkan malapetaka di bolak-balik. Soalnya, pemilik mengharapkan aliran pendapatan selama beberapa tahun. Nilai, konsesi, dan motivasi tercermin. Jika aliran ini dapat terputus, tuan tanah melihat kasus terburuk dan bereaksi sesuai itu. Sewa lima tahun dengan penghentian setelah tiga tahun sebenarnya adalah komitmen tiga tahun.

Pilihan untuk membeli. Pilihan menguntungkan penghuni. Titik. Sangat sepihak dan membatasi, banyak pemilik menolak untuk mempertimbangkannya. Soalnya, jika pemegang hak memberikan opsi untuk membeli, dia terkunci. Tentu, dia bisa menjual kepada orang lain, tetapi pembeli baru harus menghormati opsi tersebut. Ini keruh. Ada solusi yang lebih lembut. Hak Penolakan Pertama atau Hak Penawaran Pertama adalah contohnya.

Perbaikan penyewa tujuan khusus. Jika Anda mencari pemilik untuk mendanai ruang pendingin freezer Anda, tambahkan kamar bersih, atau gandakan jumlah kantor pribadi – mungkin ada keengganan. Biasanya, dolar yang diinvestasikan untuk memodifikasi bangunan dilihat untuk digunakan kembali. Seorang pemilik mempertimbangkan betapa berharganya penambahan tersebut bagi penghuni masa depan dan merespons sesuai.

Tidak ada kemungkinan pembiayaan. Kami menjual properti awal tahun ini untuk pendapatan yang dihasilkannya. Pembeli kami adalah investor kaya dengan dana siap pakai. Dia tidak akan menempati gedung itu tetapi akan memilikinya dan menuai hasilnya. Tawarannya tidak membutuhkan pinjaman – oleh karena itu kinerjanya tidak dikondisikan pada anggukan pemberi pinjaman. Namun, sebagian besar pembeli yang berencana untuk menempatkan bisnis mereka di dalam lokasi memerlukan waktu untuk mendapatkan dana. Penjual yang tidak mau mengizinkan kemungkinan ini dapat memaksa pembeli untuk mencari di tempat lain.

Menutup ekstensi. Penjual yang berencana untuk menginvestasikan kembali hasil melalui pertukaran pajak tangguhan memiliki jangka waktu yang ketat untuk diikuti setelah penjualan selesai – 45 hari untuk diidentifikasi dalam penyelesaian 180 hari. Oleh karena itu, kami terkadang melihat permintaan ekstensi. Jika penutupan ditunda, jam tetap nol sampai kesepakatan selesai – sehingga memberi “waktu luang” bagi penjual untuk mencari properti pengganti. Pembeli berada dalam bahaya, karena komitmen pinjaman atau kebutuhan operasional menentukan waktu mereka.

Periode kemungkinan yang lama. Penjual mencari kepastian tutup. Ketidakpastian yang berkepanjangan akan mematikan sebagian besar transaksi. Contoh yang bagus terjadi ketika pembeli mempertimbangkan perubahan penggunaan – seperti mengubah industri menjadi perumahan. Kotamadya memiliki sesuatu untuk dikatakan dan mereka mengatakan sesuatu dengan sangat sengaja. Tidak jarang penzonaan ulang – jika perlu – melebihi 18 bulan. Banyak hal yang bisa berubah dalam periode itu. Akibatnya, sedikit penjual yang bersedia “mengikat” properti mereka dengan kemungkinan.

Allen C. Buchanan, SIOR, adalah prinsipal di Lee & Associates Commercial Real Estate Services di Orange. Dia bisa dihubungi di abuchanan@lee-associates.com atau 714.564.7104.