6 bukan pemula untuk transaksi real estat komersial

Posted on

Transaksi real estat komersial, mirip dengan tarian, membawa dua orang ke tango.

Dalam kasus sewa, penyewa dan pemilik sering disebut penyewa dan penyewa. Ketika pembelian bangunan dipertimbangkan, pembeli dan penjual saling berhadapan. Kebiasaan di keduanya adalah negosiasi yang mendahului kesepakatan – dokumen sewa atau kontrak pembelian dan penjualan.

Diuraikan dalam sebagian besar negosiasi adalah serangkaian poin kesepakatan – harga, jangka waktu, konsesi, dan sejenisnya. Umumnya, kedua sisi lorong memiliki perwakilan – seorang profesional real estat komersial atau pengacara real estat.

Bergantung pada pertimbangan dolar, kedua panggilan dapat digunakan. Seringkali, garis besar diajukan oleh broker dan disetujui oleh kedua belah pihak, kemudian pengacara menyesuaikan bahasanya. Ketika kesepakatan terjadi, itu adalah hal yang indah. Namun, ada beberapa permintaan yang mencegah lepas landas.

Beberapa momen “Houston, kami punya masalah” tercantum di bawah ini.

Klausul penghentian. Kadang-kadang dalam perjanjian sewa – terutama dengan perusahaan besar – ketentuan “memilih keluar” diminta. Sederhananya, ini memberi penyewa hak untuk mengakhiri sewa mereka sebelum berakhir. Fleksibilitas – jika ruangannya terlalu besar atau melebihi kapasitas – umumnya adalah alasannya. Tapi ini mendatangkan malapetaka di bolak-balik. Soalnya, pemilik mengharapkan aliran pendapatan selama beberapa tahun. Nilai, konsesi, dan motivasi tercermin. Jika aliran ini dapat terputus, tuan tanah melihat kasus terburuk dan bereaksi sesuai itu. Sewa lima tahun dengan penghentian setelah tiga tahun sebenarnya adalah komitmen tiga tahun.

Pilihan untuk membeli. Pilihan menguntungkan penghuni. Titik. Sangat sepihak dan membatasi, banyak pemilik menolak untuk mempertimbangkannya. Soalnya, jika pemegang hak memberikan opsi untuk membeli, dia terkunci. Tentu, dia bisa menjual kepada orang lain, tetapi pembeli baru harus menghormati opsi tersebut. Ini keruh. Ada solusi yang lebih lembut. Hak Penolakan Pertama atau Hak Penawaran Pertama adalah contohnya.

Perbaikan penyewa tujuan khusus. Jika Anda mencari pemilik untuk mendanai ruang pendingin freezer Anda, tambahkan kamar bersih, atau gandakan jumlah kantor pribadi – mungkin ada keengganan. Biasanya, dolar yang diinvestasikan untuk memodifikasi bangunan dilihat untuk digunakan kembali. Seorang pemilik mempertimbangkan betapa berharganya penambahan tersebut bagi penghuni masa depan dan merespons sesuai.

Tidak ada kemungkinan pembiayaan. Kami menjual properti awal tahun ini untuk pendapatan yang dihasilkannya. Pembeli kami adalah investor kaya dengan dana siap pakai. Dia tidak akan menempati gedung itu tetapi akan memilikinya dan menuai hasilnya. Tawarannya tidak membutuhkan pinjaman – oleh karena itu kinerjanya tidak dikondisikan pada anggukan pemberi pinjaman. Namun, sebagian besar pembeli yang berencana untuk menempatkan bisnis mereka di dalam lokasi memerlukan waktu untuk mendapatkan dana. Penjual yang tidak mau mengizinkan kemungkinan ini dapat memaksa pembeli untuk mencari di tempat lain.

Menutup ekstensi. Penjual yang berencana untuk menginvestasikan kembali hasil melalui pertukaran pajak tangguhan memiliki jangka waktu yang ketat untuk diikuti setelah penjualan selesai – 45 hari untuk diidentifikasi dalam penyelesaian 180 hari. Oleh karena itu, kami terkadang melihat permintaan ekstensi. Jika penutupan ditunda, jam tetap nol sampai kesepakatan selesai – sehingga memberi “waktu luang” bagi penjual untuk mencari properti pengganti. Pembeli berada dalam bahaya, karena komitmen pinjaman atau kebutuhan operasional menentukan waktu mereka.

Periode kemungkinan yang lama. Penjual mencari kepastian tutup. Ketidakpastian yang berkepanjangan akan mematikan sebagian besar transaksi. Contoh yang bagus terjadi ketika pembeli mempertimbangkan perubahan penggunaan – seperti mengubah industri menjadi perumahan. Kotamadya memiliki sesuatu untuk dikatakan dan mereka mengatakan sesuatu dengan sangat sengaja. Tidak jarang penzonaan ulang – jika perlu – melebihi 18 bulan. Banyak hal yang bisa berubah dalam periode itu. Akibatnya, sedikit penjual yang bersedia “mengikat” properti mereka dengan kemungkinan.

Allen C. Buchanan, SIOR, adalah prinsipal di Lee & Associates Commercial Real Estate Services di Orange. Dia bisa dihubungi di [email protected] atau 714.564.7104.

Gravatar Image

Author:

Keluaran Toto KL Hari Ini : totokl hari ini